Modèle de bail : ce qu'un contrat de location doit contenir

Un modèle de bail (ou modèle de contrat de location) doit respecter le contrat type défini par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 pour les locations nues et meublées à usage de résidence principale. Un exemple de bail téléchargé au hasard sur internet est souvent obsolète ou incomplet : ce guide récapitule ce qu'un bail conforme doit contenir, les annexes obligatoires, et le bon modèle selon votre situation.

Les mentions obligatoires d'un contrat de bail

L'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 impose au minimum :

• l'identité du bailleur (et de son mandataire le cas échéant) et du ou des locataires ;
• la description du logement : adresse, surface habitable, nombre de pièces, équipements, annexes (cave, parking…) ;
• la date de prise d'effet et la durée du bail ;
• le montant du loyer, ses modalités de paiement et ses règles de révision (indice IRL de référence) ;
• le montant et la nature des charges (provisions avec régularisation annuelle, ou forfait en meublé) ;
• le montant du dépôt de garantie (plafonné à 1 mois de loyer hors charges en nu, 2 mois en meublé) ;
• en zone d'encadrement des loyers : le loyer de référence majoré et, le cas échéant, le complément de loyer ;
• le loyer du précédent locataire s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois.

Les annexes obligatoires

Le contrat seul ne suffit pas — un bail conforme est accompagné de :

• le dossier de diagnostic technique: DPE, état des risques (ERP), constat de risque d'exposition au plomb (CREP) pour les logements d'avant 1949, état des installations électricité/gaz de plus de 15 ans, diagnostic bruit près des aéroports ;
• la notice d'information sur les droits et obligations des parties (arrêté du 29 mai 2015) ;
• l'état des lieux d'entrée, annexé au contrat ;
• en copropriété : les extraits du règlement de copropriété (destination de l'immeuble, jouissance des parties privatives et communes, quote-part de charges) ;
• en meublé : l'inventaire du mobilier (le décret n° 2015-981 fixe la liste minimale des meubles).

Quel modèle de bail pour quelle location ?

• Bail nu (résidence principale) : 3 ans minimum (6 ans si bailleur personne morale), contrat type du décret 2015-587.
• Bail meublé : 1 an (9 mois pour le bail étudiant, non renouvelable), liste minimale de mobilier obligatoire.
• Bail mobilité (loi ELAN) : 1 à 10 mois, non renouvelable, sans dépôt de garantie, réservé aux publics en mobilité (études, mission, mutation…).
• Colocation : bail unique avec clause de solidarité, ou un bail par chambre.
• Parking / garage (hors accessoire du logement) : régime libre du Code civil — le contenu du contrat fait loi.
• Bail commercial: statut des baux commerciaux (3-6-9), régime totalement distinct de l'habitation.
• Location saisonnière et sous-location : contrats spécifiques, durées courtes, autorisation écrite du bailleur pour la sous-location.

Les pièges des modèles téléchargés

• Modèles obsolètes : la réglementation bouge (encadrement des loyers, DPE opposable, plafonnement des loyers des passoires thermiques…). Un modèle de 2018 peut rendre une clause inapplicable, voire exposer le bailleur.
• Clauses réputées non écrites: l'article 4 de la loi de 1989 interdit par exemple d'imposer le prélèvement automatique, de facturer l'envoi des quittances ou de prévoir des pénalités forfaitaires. Elles n'annulent pas le bail, mais sont inopposables — et décrédibilisent le contrat.
• Annexes oubliées: un DPE ou une notice d'information manquants fragilisent le bail en cas de litige.
• Ressaisie manuelle: recopier adresse, loyers, identités dans un document Word à chaque locataire, c'est l'erreur de saisie garantie.

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