Chaque année, vos revenus locatifs doivent être déclarés : formulaire 2044 au régime réel, ou case 4BE de la 2042 au régime micro-foncier. MonLoyer produit un récapitulatif annuel PDF aligné sur ces déclarations — loyers bruts encaissés, charges déductibles ventilées par catégorie — et recommande le régime le plus avantageux pour votre situation.
Micro-foncier ou 2044 : comment choisir ?
Le micro-foncier s'applique de plein droit si vos revenus fonciers bruts (loyers hors charges encaissés par le foyer fiscal) ne dépassent pas 15 000 € par an: vous reportez simplement le montant brut en case 4BE de la 2042, et l'administration applique un abattement forfaitaire de 30 %. Aucune charge à détailler — mais aucune charge réelle déduite non plus.
Le régime réel (formulaire 2044) est obligatoire au-delà de 15 000 €, et optionnel en dessous. L'option vaut pour 3 ans et devient intéressante dès que vos charges réelles (travaux, intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurances, gestion…) dépassent 30 % de vos loyers. Le récapitulatif MonLoyer compare les deux régimes à partir de votre ratio charges/recettes constaté et vous indique le plus avantageux.
Loyers bruts encaissés : que déclarer ligne 211 ?
La ligne 211 de la 2044 (« loyers bruts encaissés ») reprend toutes les recettes effectivement perçues pendant l'année civile, même si elles concernent une autre période : loyers courants, arriérés rattrapés, indemnités d'occupation, subventions (ANAH) et recettes accessoires. Deux exclusions classiques :
- le dépôt de garantie n'est pas un revenu (c'est une dette à restituer) — sauf la fraction conservée en fin de bail pour couvrir des loyers impayés ;
- les charges récupérables (provisions payées par le locataire) ne se déclarent pas ligne 211 — elles suivent leur propre mécanique (régularisation, ligne 230 pour celles non récupérées au départ du locataire).
Un loyer impayé n'est pas déclaré tant qu'il n'est pas encaissé : la 2044 fonctionne en « encaissé/décaissé », pas en engagement. MonLoyer calcule ce montant automatiquement depuis les paiements réellement pointés — pas depuis les loyers théoriques du bail.
Charges déductibles au régime réel
- Taxe foncière (hors TEOM récupérée du locataire).
- Primes d'assurance PNO, GLI.
- Honoraires de gestion (mandataire) et frais d'administration.
- Frais de procédure (huissier, avocat).
- Travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration.
- Provisions pour charges de copropriété (avec régularisation N-1).
- Intérêts d'emprunt et assurance emprunteur.
- Charges récupérables non récupérées au départ du locataire.
Si les charges (hors intérêts d'emprunt) dépassent les loyers, le déficit foncier s'impute sur votre revenu global jusqu'à 10 700 € par an, le surplus se reportant sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Générer le récapitulatif dans MonLoyer
Menu → Fiscalité → choisissez l'année → Récapitulatif 2044 PDF. Le PDF reprend la ventilation par catégorie déductible attendue par l'administration, bien par bien : vous recopiez les montants dans votre déclaration en ligne, ligne par ligne.
LMNP/LMP : régime différent